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為提升城市形象，完善城市功能，改善老火車站片區交通和居住環境，市政府決定實施老火車站片區綜合改造項目，為做好房屋征收補償安置工作，根據相關法律、法規規定，制定本方案。

第一條??政策及法律依據

（一）《中華人民共和國土地管理法》

（二）《中華人民共和國城鄉規劃法》

（三）《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)

（四）《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房[2011] 77號)

（五）《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》( 省政府令第380號)

（六）《隨州市人民政府關于進一步優化城區市本級項目土地房屋征收工作機制的通知》(隨政發[2017]10號 )

（七）《市人民政府辦公室關于規范不動產征收工作中申請強制執行的意見》(隨政辦發[2017]42號)

（八）《關于印發隨州市中級人民法院關于進一步規范土地、房屋征收非訴執行工作的指導意見的通知》?(隨中法辦[2017]27號)

（九）《關于規范城鄉房屋及土地征收拆遷強制執行工作流程的通知》（隨法組[2015]5號）

（十）其他相關法律法規

第二條??項目名稱

隨州市老火車站片區綜合改造

第三條?改造范圍

隨州市老火車站片區綜合改造項目范圍內的房屋及附屬物、構筑物，具體以項目規劃紅線圖為準。上述范圍內的房屋被依法征收后，國有土地使用權同時收回。

第四條??簽約時間

自2020年 ??月 ??日起至2020年 ???月 ???日止。

第五條??征收主體及實施單位

（一）房屋征收主體:隨州市人民政府；

（二）組織征收實施主體：曾都區人民政府

（三）房屋征收部門: 隨州市住房和城鄉建設局；

（四）房屋征收實施單位:曾都區東城辦事處、曾都區房屋征收中心；

（五）項目單位：隨州市城市建設綜合開發投資有限公司。

（六）被征收房屋所有權人為被征收人。

第六條??評估機構選定

房地產價格評估機構由被征收人協商選定，在公告發布之日前仍協商不成的，由房屋征收實施單位會同東城辦事處及各社區組織被征收人按少數服從多數的原則投票決定或者搖號確定。

第七條??補償標準

被征收房屋補償標準，由選定的房地產價格評估機構現場勘察按照被征收房屋的區位、用途、建筑面積、結構、成新、土地使用權等因素以征收公告發布之日的評估價格確定。

第八條?補償安置程序和方式

此次房屋征收按照公告、簽約、補償、搬遷、拆除的程序進行，房屋征收補償依據科學定價、合理補償、區別對待、分類安置的原則，實行貨幣化補償安置和產權調換安置兩種方式，供被征收人自愿選擇。??

一、?住宅征收補償安置

（一）產權調換

1、調換方式：被征收人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門提供用于產權調換的房屋，由被征收人自主選擇按建筑面積調換或按價值量調換。

（1）按房屋建筑面積1:1的比例還建，選擇異地安置的在簽約期內達成補償安置協議的給予10%的面積獎勵。

（2）按價值量調換，由評估機構分別對被征收房屋和產權調換房屋的價格進行評估，征收雙方計算、結清房屋差價。

2、被征收房屋屬被征收人唯一住房的，住房面積在42㎡以內的被征收人,在規定時間內簽約并搬遷的，除給予相應獎勵外，另給予最高不超過7㎡安置房面積獎勵，但獎勵面積加原產權面積不得超過42㎡。

3、安置地點、戶型面積：詳見附表《產權調換房源明細表》，選房戶型、面積在簽訂征收補償協議時由雙方約定。

4、選房方式：由被征收人按合同簽定順序和騰房順序實行雙百分考核依次輪選，先簽先騰房的先選（從綜合得分最高至最低為一輪），按合同約定的戶型、面積、套數每輪選定一套，直至最后一輪選完為止。

????5、房屋的還建標準：房屋外墻按建筑設計規劃執行，內墻刮糙，水泥地坪，防盜門，鋁合金雙層中空玻璃窗，水電、閉路電視、管道燃氣等管線到門口。

6、結算方式：選擇以上兩種調換方式的，調換房屋建筑面積大小原則上不超過被征收房屋建筑面積15㎡，選房面積小于被征收房屋面積的，多余的房屋面積的按評估價補償。選房面積大于被征收房屋面積的部分按市場評估價由被征收人購賣。

7、公攤面積補助：被征收房屋公攤面積與產權調換新房公攤面積有差異的，按被征收房屋建筑面積的5%，依據貨幣化安置補償基準價計算公攤面積補助金額。

（二）貨幣化補償

選擇貨幣化補償的，房屋補償標準按本《方案》第七條的規定執行，被征收人在規定的時間內完成簽約和搬遷的，按房屋價值最高不超過3%給予獎勵。

1、被征收房屋屬被征收人唯一住房的，住房面積在42㎡以內的被征收人，選擇貨幣補償的，在規定時間內簽約并搬遷的，除給予相應獎勵外，另給予最高不超過7㎡房屋面積的貨幣補償獎勵，但增加獎勵面積后的貨幣補償面積不得超過42㎡。

2、住宅房屋貨幣補償總額=房屋補償（房屋面積×基準價）＋貨幣化補償獎勵（房屋補償價值的3%）＋附屬物補償＋室內裝修補償＋搬遷費+過渡費＋簽約獎＋搬遷獎+整體搬遷獎。

二、經營性用房征收補償安置

征收經營性用房一律按評估價實行貨幣補償安置。

（一）經營性用房的認定標準如下：

被征收房屋具有房屋權屬證明或者經認定為合法建筑，且房屋登記用途為生產、經營性用房等非住宅房屋；有合法、有效的營業執照和稅務登記證，并連續合法經營2年(含2年)以上的；房屋所有權證、營業執照和稅務登記證載明的營業地點、時間一致的。

（二）臨路情況的界定：

?1、臨主干道：交通大道東側南起鹿鶴加油站北至青年東路；

?2、臨次干道：交通大道東側季梁街內；

?3、與主干道、次干道相連的院內部分經營性用房。

（三）對經營性用房分類進行補償：

1、以土地登記使用權類型為出讓，土地用途為商業，房產登記用途為商業的經營性用房作為基準房，由房地產評估機構參照周邊類似經營性用房的價格進行評估，確定補償基準價。

2、征收個人住宅，被征收人自行改變房屋用途作為經營性用房使用的“住改非”合法房屋，已依法取得合法有效營業執照，且連續經營2年（含）以上的，應當按照住宅房屋給予征收補償；對其實際用于經營的部分，可以根據經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補助。

3、其他各類型經營用房，根據其權屬登記情況、位置、房屋進深、所在樓層等因素，在上述補償基準價的基礎上進行相應調整修正。其中：臨路商業第二層按第一層補償價格的40%進行補償，臨路商業第三層按第二層補償價格的70%進行補償；房屋和土地登記用途均不屬于商業類的，存在改變用途的行政許可風險，下調5%；未辦理房屋產權登記但經認定為合法建筑的下調10%；與上述基準房土地登記情況不一致的，扣減地價差價。

三、生產性房屋征收補償安置

1、由房地產估價機構根據《國有土地上房屋征收評估辦法》等相關規定進行評估確定房屋補償金額。

2、屬租賃土地建廠經營的，依照其約定分配補償，無約定的對承租戶只給予地上建筑物、構筑物、附屬物補償，土地補償給權屬人。

四、裝飾裝修、附屬物補償標準

由房地產評估機構根據被征收房屋裝飾裝修及附屬物面積、用材、質量、工藝、成新、工程量大小等因素，按評估確定的價值給予產權人補償。

五、停產停業損失的補償

對被征收人給予停產停業損失補償的，應當符合下列條件：

1、被征收房屋具有房屋權屬證明或者經認定為合法建筑，且房屋用途為生產、經營性用房等非住宅房屋;

2、有合法、有效的營業執照，且營業執照上載明的住所（經營場所）為被征收房屋;????3、已辦理稅務登記并具有納稅憑證。

具備前述條件的,停產停業補償期限按不超過六個月計算。

第九條???住房保障??

征收個人住宅，被征收房屋屬被征收人唯一住房，且被征收人符合城鎮住房保障條件的，住房保障部門應當依據城鎮住房保障有關規定和被征收人的實際情況，分類優先實施住房保障。住房保障等部門應當按照簽訂補償協議及搬遷的順序，及時為被征收人辦理保障性住房有關手續。

第十條??搬家費標準

（一）征收住宅房屋，實行貨幣補償方式的，搬遷費按被征收房屋建筑面積每平方米8元的標準一次性給被征收人，被征收房屋不足100平方米的按100平方米計算；實行房屋產權調換方式的，搬遷費按上述標準增加一倍（兩次搬家）。

（二）征收非住宅房屋，根據經營規模大小，搬家費一般控制在2000-10000元，有特殊物資、設備等需要搬遷且上述標準確實不足的，搬家費由征收部門與被征收人協商確定。協商不成的，由有相應資質的評估機構評估確定。

第十一條??住宅過渡方式、期限和補助費標準

（一）過渡方式：所有房屋都由被征收入自找過渡房過渡。

（二）過渡期限：住宅房屋選擇產權調換的過渡期限為?10個月，從簽訂征收協議之日起計算。選擇貨幣化補償的過渡期限為6個月。

（三）過渡補助費

按住宅房屋建筑面積每月7元/㎡的標準一次性支付過渡補助費。房屋建筑面積不足100平方米的按100平方米計算。

第十二條?獎?勵

1、簽約獎：被征收人在簽約期內簽訂協議的，給予每戶4000元獎勵。

2、搬遷獎：協議簽訂之日起，被征收人在7日內搬遷并騰空交付房屋的，給予每戶4000元獎勵；超過7日未超過14日的，給予每戶2000元獎勵；超過14日搬遷騰房的不予獎勵。

3、整體搬遷獎:住宅房屋以單棟樓為單位，經營用房以連體的整排房屋為單位，所有被征收人在簽約期內簽訂協議并搬遷完畢的給予2000元/戶搬遷獎，逾期不給予獎勵。

第十三條其他

（一）征收設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保法的規定執行。

（二）征收產權不明晰的房屋，補償前應當就被征收房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全后實施。

（三）房產證、土地證補助，被征收房屋有房產、土地兩證（或不動產證）的，按每證600元給予補助，無證的不予補助，被征收人重新購置房屋的按辦證時國家相關政策自行辦理費用自付。

（四）集體經濟組織的公有房屋補償，本次房屋征收范圍內集體經濟組織的公有房屋，參照本方案中國有土地上類似房屋補償標準進行補償。

第十四條??不予補償的范圍和對象

（一）經自然資源和規劃局、城管執法委認定為非法新建的房屋及建筑物；

（二）發布公告通知或工作專班進場調查登記后改建、擴建、裝飾裝修的；

（三）違法建筑和超過批準使用期限的臨時貨棚、臨時建筑；

（四）其他不符合補償條件的。

第十五條??合法性、面積、用途、權屬及戶數的認定

（一）征收范圍內未登記的建筑，由征收實施主體和項目單位共同提出認定清單報市自然資源和規劃局，由其牽頭組織相關部門組成“房屋認定小組”對房屋征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理，根據調查認定結果給予相應補償。

（二）被征收房屋面積原則上以房屋權屬登記證書記載為準。原房屋實行房改未包含公攤面積的，由被征收人按原房改政策購買公攤面積后，再按本方案規定進行補償并在征收補償協議中扣減結算。對房屋面積有異議的，以依法設立的房產測繪機構出具的測繪報告為準。

（三）被征收房屋用途（商業、住宅、工業等）以土地使用權證和房屋所有權證或不動產權證書記載為準；權屬證書與國土、房產、規劃部門的登記檔案不一致的，以登記檔案為準。房屋征收公告發布前的住宅房屋，已經依法取得城市規劃和土地行政主管部門改變用途的批準文件的，按照批準用途進行補償。

（四）權屬及戶數認定以《房屋所有權證》（或不動產證）登記為準，一證一戶。沒有《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》（或不動產證），以國家相關規定確認。

第十六條??被征收人應履行的責任及義務

（一）簽訂房屋補償安置協議時，須將《房屋所有權證》、《土地使用證》（或《不動產權證》）等相關權屬證明手續交予房屋征收實施單位，統一辦理注銷手續。

（二）在簽訂房屋補償安置協議時，其房屋所有權人或使用權人必須親自辦理有關手續；無法前來辦理的，由所有權人或使用權人的委托人，持經公證的授權委托書及雙方身份證原件和復印件辦理有關手續。

（三）被征收人必須按時騰空房屋，按房屋原貌交付給房屋征收實施單位，由其委托有資質的拆除公司統一拆除，因被征收人擅自拆除房屋及附屬物而發生的一切安全責任及經濟損失均由被征收人自己承擔。

（四）被征收人應做好水、電、氣等費用結算并辦理報停手續，若發生糾紛由被征收人負責解決，并承擔相關法律責任。

（五）自本《方案》發布之日起，被征收房屋存在租賃關系，生產經營者不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產停業損失補償、室內裝飾裝修價值、搬遷費補償，租賃雙方自行解除租賃關系；設有抵押權的，由產權人自行解除抵押，房屋征收部門不承擔房屋租賃、抵押及產權糾紛所產生的任何經濟和法律責任；存在產權糾紛的，由當事人雙方自行解決，若在征收公告規定的簽約期限內仍無法協商致的，按被征收房屋所有權人不明確處理。

第十七條??房屋征收部門與被征收人在簽約期內達不成補償協議，由房屋征收部門啟動依法征收程序，作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟，被征收人在法定期限內不申請行復議或不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由市人民政府依法申請人民法院強制執行。

第十八條??房屋征收部門與被征收人簽訂房屋補償安置協議后，一方當事人不履行協議約定的，另一方當事人可以依法提起訴訟，并申請人民法院強制執行。

第十九條??征收補償過程中，特殊情況由指揮部辦公室組織征收工作專班集體商議，并按“一事一議”的要求，認定具體標準和辦法供征收工作專班執行。

第二十條本方案自發布之日起施行。本方案未盡事宜，按照國家相關法律法規執行。

附表：產權調換房源明細表

?2020年7月14日